深圳市南山区西丽街道阳光工业区沙坑上段莱玮斯工业厂房2楼201室 
中国公募REITs市场自2021年启动以来，截至2025年10月31日，公募REITs首发上市已有76支，累计发行规模已达2,059.37亿元（含扩募）在这其中首发规模合计1,982.03亿元，扩募规模合计77.34亿元。REITs在基础设施领域的布局持续深化，水务类REITs作为民生保障型资产的重要分支，已形成“污水处理先行、水利原水突破、自来水厂待启”的差异化发展格局。
污水处理领域是水务类REITs的首个突破方向，凭借“收费机制明确、运营标准化强”的特点率先实现规模化发展。2021年6月上市的富国首创水务REIT作为全国首批公募REITs中唯一的污水处理标的，标志着该领域资产证券化的成功落地。该REIT底层资产包含深圳福永、松岗、公明三座水质净化厂及合肥十五里河污水处理厂，总处理规模达67.5万吨/日。项目资产采用BOT、TOT等成熟特许经营模式，2022年入选国家发改委盘活存量资产典型案例。
截至2025年三季度，该REIT累计分红超3亿元；截至2025年11月14日，富国首创水务REIT现金分派率为8.05%。本项目通过“穿透原则”解决了收入属性问题——尽管污水处理服务费由政府统筹支付，但实质来源于排水单位和个人缴纳的污水处理费，属于使用者付费范畴，符合REITs发行要求。
2024年11月，银华绍兴原水水利REIT在深交所挂牌交易，成为全国首单水利基础设施REITs，填补了水利领域的市场空白。该REIT底层资产为绍兴市汤浦水库工程，承担绍兴、宁波等地近300万人口的原水供应任务。2025年1月1日至2025年6月30日，项目公司供水总量13252.52万立方米，执行0.66元/立方米的政府定价，水质达标率100%。
从运营数据看，该项目展现出强民生属性资产的典型特征：收入来源高度集中于原水销售。其上市意义不仅在于盘活水利存量资产，更在于为同类公共服务类资产的证券化提供了可复制的操作范式。
与污水、原水领域形成鲜明对比的是，截至2025年10月，国内尚未有纯自来水厂资产为主的公募REITs成功发行。尽管部分区域水务集团通过资产重组将自来水业务纳入上市公司体系（如上海城投通过控股上市公司运营自来水资产）。从行业储备看，全国具备规模化运营条件的自来水厂超1.2万家，但符合REITs发行标准（运营满3年、现金流稳定、特许经营清晰）的优质资产不足或考虑因素较多，资产筛选与培育仍需时日。
相较于污水处理、水利原水等已实现REITs破冰的水务细分领域，自来水厂REITs目前尚未有成功发行，其推进过程需突破多重现实挑战。结合已发行成功REITs案例的特性，主要挑战如下：
自来水定价受政府严格管控，价格调整周期通常超过5年，且调整幅度需兼顾民生保障需求，往往滞后于成本增长节奏，导致现金流稳定性和收益水平难以满足REITs要求。例如，某北方城市自来水厂2022-2024年因电费、药剂、人工等核心成本累计上涨22%，但经公众听证、政府审批后水价仅上调9%，项目利润率从12%降至3%。当前市场对公募REITs的预期年化收益率普遍在5%左右，而自来水厂“成本易涨、价格难调”的特点，使其收益水平与投资者预期存在差距，成为发行推进中监管关注的核心瓶颈。
全国自来水厂呈现“小而散”的分布特征，约70%的水厂日解决能力低，存在规模不经济问题，难以达到REITs对底层资产的规模化要求。从经营成本来看，日解决能力2万吨的自来水厂单位固定成本（折旧+人工）超过0.7元/吨，是日解决能力50万吨以上大型水厂的1.5倍以上，且抗风险能力较弱，整体收益率低。目前全国符合“运营满3年、日解决能力10万吨以上、现金流稳定”的优质自来水厂不足，资产筛选难度较大。
部分自来水厂因建设年代久远（多为上世纪八九十年代），存在产权手续不全、合规文件缺失等历史遗留问题，且整改流程复杂、成本比较高。从行业调研情况看，中西部地区约大部分老旧自来水厂存在土地使用权类型不明确（如划拨用地未完成出让手续）、环评备案文件不完整等问题。若要达到REITs权属要求，需完成土地确权、手续补正等工作，整改成本高。以某资产15亿元的地级市自来水厂为例，仅土地使用权性质变更、环评补备案两项整改，即产生超过1亿元费用。高额整改成本降低了原始权益人的发行意愿。
自来水作为民生必需品，定价水平偏低，且价格调整需履行“成本监审-公众听证-政府审批”等多重程序，流程周期长，收益稳定性差。从实际案例来看，某省会城市自来水厂2023年启动水价调整，从提交成本监审申请到最终获得政府批复，耗时长达21个月，期间因成本持续上涨，项目现金流预测偏差率达16%。此外，部分地区未明确“成本涨幅达到多少比例启动调价”的量化标准，价格调整与成本变动的联动性不足，进一步增加了收益预测难度。
自来水厂REITs发行需经历资产重组、产权转让、基金设立等全流程，涉及增值税、土地增值税、企业所得税等，交易成本比较高。经测算，一家估值20亿元的自来水厂发行REITs，仅税费成本可能达1亿元。对比来看，污水处理REITs可享受增值税即征即退70%、土地增值税减免等政策支持，两类资产税收成本差异显著，较重的税收负担成为自来水厂REITs发行的现实挑战。
自来水厂现金流具备“稳定性强但增长性弱”的特征，与国内投资者“兼顾稳定收益与增长潜力”的偏好存在错位。从收益水平看，自来水厂预期年化收益率通常在4%-5%，低于高速公路REITs（5.5%-6.5%）、数据中心REITs（6%-7%）等热门板块。从增长潜力看，供水需求与区域人口规模、产业布局强绑定，除核心城市群外，多数地区自来水厂供水量增长空间存在限制，收益增长弹性不足。这种“低增长、低弹性”的属性，导致保险、社保等长期资金配置意愿较低，市场承接能力不足。
参照目前已经发行的REITS发行实践经验及存在的发行挑战，自来水厂REITs作为民生保障领域的基础设施证券化产品，与已经发行成功的污水处理厂REITs相比，在资产属性、收费机制、运营重点等方面存在一定的差异。我们基于已发行成功的水务类REITs进行总结，自来水发行要点如下：
自来水厂的资产价值核心依托“合法取水权”“特许经营权”与“匹配区域需求的供水能力”。这些共同构成项目存续的基础，同时需兼顾净化工艺合理性、资产权属等关键要素。
2、特许经营权：依法合规拥有明确的特许经营权。REITs产品的核心吸引力在于能为投资者提供持续稳定的分红，而自来水项目的收益特性依赖特许经营权的支撑。《关于做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）要求“基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商都同意转让。”
3、供水能力与区域需求匹配度：供水规模的规划需精准适配区域发展特征，结合人口增长趋势、产业布局特点预留合理成长空间。核心城市及城市群核心区域，因人口流入快、用水需求量开始上涨稳定，设计供水规模可预留15%-20%的冗余，以应对新增用水需求，避免短期内重复扩建投入。三四线城市及县域地区，人口增长缓慢、产业体系单一，需基于非流动人口数量、人均用水量及工业用水需求精准测算规模，避免过度规划导致负荷率不足、单位成本高企。跨流域、跨区域布局的项目，可通过不一样的区域用水需求的季节性、周期性互补，提升整体负荷率，增强现金流稳定性。
4、净化工艺与设施状况：平衡“水质安全”与“成本可控”，净化工艺的选择需遵循“适配性原则”。根据水源水质、出水标准科学确定，既避免“过度处理”增加成本，也防止“处理不足”导致水质不达标。设施维护需建立“日常巡检-月度检测-年度大修”的全生命周期管理体系，重点保障取水设备、净化系统、输配管网的完好率，降低管网漏损率，减少水量损失。同时，可通过智能化改造提升运营效率，引入智能监测、远程控制等系统，实现水质实时监测、管网压力动态优化、设备远程运维，降低能耗与人力成本，提升运营稳定性。
5、资产权属清晰度：自来水厂资产权属需覆盖土地、建筑物、设备等全要素，确保无争议、无限制。产权文件需具备“链条完整性”，底层资产需取得《不动产权证书》，土地性质明确为“公用设施用地”，建筑物需完备《建设工程规划许可证》《建筑工程项目施工许可证》《竣工验收备案表》等审批文件，并通过消防、环保等专项验收。资产需无抵押、查封、担保等权利限制，无未决诉讼或仲裁。涉及资产转让的，需履行公开交易程序，确保转让价格公允，完成税务、工商等变更登记，保障资产转让流程合规。
自来水厂REITs的收费机制需结合服务对象、区域差异，构建“政府定价保稳定、市场调价提弹性”的二元结构，兼顾民生保障与收益水平。
1、服务对象分类与合作模式：居民生活用水采用政府主导的“民生保障模式”，服务对象涵盖区域居民及学校、医院等公共机构，通过“政府定价+水量保障”的合作模式，确保基本用水需求与收入稳定性。非居民用水（工业公司、商业机构、高端园区等）采用市场导向的“协议定制模式”，实行“协议定价+阶梯收费”；水价可根据用水规模、水质要求灵活调整，通过差异化定价提升收益弹性。
2、收费标准与调整机制：居民用水价按“覆盖成本、合理收益、节约用水”原则核定。成本需涵盖取水、净化、输配、管理等全环节，利润水准控制在合理区间，定价过程需公开透明，通过政府官网公示、征求公众意见等方式保障合规性。水价调整机制需实现“触发”与“评估”相结合，居民用水价可每2-3年评估一次。当成本涨幅达到约定比例时启动临时调价程序。非居民用水价调整可更具弹性，按年度结合成本变动与市场之间的竞争情况协商调整，保障项目收益稳定性。
3、费用收缴与风险控制：居民用水可采用“代扣代缴+社区协助”的收缴模式，通过与银行合作开通代扣服务。同时为不便线上操作的用户更好的提供社区代收服务，提升收缴率、降低坏账风险。非居民用水可建立“预付押金+分级管控”的风险隔离体系，根据公司规模、信用状况设定不同档次的押金标准，新注册企业可要求额外做担保。针对逾期缴费情况，可采取扣除押金、暂停供水等措施，确保费用足额回收，保障现金流稳定。
自来水厂REITs的运营管理需围绕“持续稳定供水、严控经营成本、保障水质安全”三大核心目标展开，构建全链条保障体系，不断的提高运营效率。
1、供水稳定性与负荷率管控：水量保障实行“双轨制”，通过政府协议明确最低采购量，保障基础水量收入；同时主动拓展市场客户，签订长期供水协议，提升负荷率。应急供水需配备应急水源、备用设备，如建设应急水源库、安装备用发电机等，应对停电、设备故障、自然灾害等突发情况，避免供水中断。管网漏损控制可采用智能化手段，在主干管网安装智能漏损监测仪，实时监测压力、流量变化，精准定位漏损点并及时修复，提升有效供水量。
2、成本控制能力：聚焦“能耗+药剂+人力”核心环节，强化成本控制能力。能耗成本是自来水厂经营成本的核心，占比达35%-45%，可通过技术优化（如更换节能水泵、优化工艺流程）与协议锁价（如签订长期购电协议）双管齐下降低能耗支出。药剂成本可通过集中采购实现规模化降价，同时引入智能药剂投加系统，减少药剂浪费。人力成本可通过智能化减员与技能提升优化结构，借助自动化、远程控制系统减少一线运维人员，提升人均运营效率。
3、水质安全与风险管控：筑牢“四级防护”底线，建立“水源-净化-输配-终端”四级水质检测体系。需要开展水源地在线监测关键指标，厂内实验室开展全指标检测，输配管网设置末梢监测点定期采样，终端每季度入户检测，确保水质全程达标。管网二次污染防控需定期清洗主干管网、维护二次供水设施，邀请用户代表监督，保障输配环节水质安全。突发风险应对需制定分级应急预案，明确响应流程与责任分工，配备应急进化设施、药剂等物资，定期开展演练，提升突发水质污染、设备故障等情况的快速处置能力。
自来水厂REITs的收益分配依赖“水费收入为主、补贴与增值服务为辅”的结构。需严格遵循政策要求，通过机制设计保障分配稳定性与可持续性。
1、收益来源与稳定性：核心收入为水费收入，占比通常超70-80%。依托居民用水刚性需求与政府最低水量保障，收入稳定性极强。特许经营协议约定的长期运营期限与水价调整机制，为收入增长提供可预期性。补充收入包括政策补贴与增值工程服务收入，政策补贴可用于支持供水设施升级改造；增值服务（如应急供水、水质检测技术服务等）可提升收益弹性，形成“核心收入保稳定、补充收入提增长”的抗风险结构。
2、分派比例与合规性：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，自来水厂REITs需将年度可供分配金额的90%以上向投资者分配，且不得透支未来收益。这一要求确保投资者能稳定分享项目收益，符合基础设施REITs“长期稳定回报”的核心定位，也是项目合规发行的关键前提。
3、分派稳定性与影响因素：分派稳定的核心保障来自三重机制：居民用水需求提供基础支撑，政府最低水量补偿避免短期水量波动影响，水价调整机制确保成本上涨可传导。短期来看，水价调整滞后、大额设施投入可能会引起分派暂时下降；但长期而言，水价上调后成本可覆盖，设施改造完成后运营效率提升，分派能力有望逐步恢复。
自来水厂作为民生基础设施，政策合规性覆盖取水、环保、特许经营、土地、税务等多个领域，任何环节的违规都可能会引起项目停运或发行失败。
1、取水与环保合规性：为确保取水资质需完整有效，底层资产需取得有效期内的《取水许可证》，取水活动符合水资源规划，通过水利部门年度核查，无违规取水记录。环保合规需实现“零瑕疵”，虽以供水为主；净化过程中产生的少量废水、污泥需合规处置，取得《排污许可证》，污泥采用无害化处理后合理规划利用，通过环保部门专项检查，无环保处罚记录。
2、特许经营合规性：特许经营协议需由县级以上人民政府或其授权的行业主管部门签订，内容符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，明确供水范围、特许经营期限、供水标准、水价调整机制等核心条款，经有关部门备案具备法律上的约束力。原始权益人需具备良好履约记录，在特许经营期限内无重大违约行为，按时完成设施维护、水质检测等义务，无重大用户投诉或违规记录。
3、土地与税务合规性：土地合规需满足用途明确、权属清晰，土地性质为“公用设施用地”，与不动产权登记用途一致。使用权通过合规方式获得，剩余使用年数的限制超特许经营剩余期限，无违规用地、权属争议等问题。税务合规需按时足额缴纳增值税、企业所得税等各项税费，无税务处罚或滞纳金记录；合法享受税收优惠政策，相关备案手续齐全，确保优惠政策适用合规。
扩募是自来水厂REITs解决“特许经营期限有限”、实现规模增长的核心路径。政策明确将“原始权益人扩募能力”纳入申报核心条件，需从资产储备、筛选标准、操作规范等方面构建长期增长基础。
1、原始权益人资产储备要求：根据政策要求，原始权益人以控股/相对控股方式持有的、具备REITs发行条件的同类资产（自来水厂、应急水源库等），合计规模原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍；且需具备成熟运营记录（运营满3年、供水负荷率超85%）。充足且优质的资产储备是REITs持续扩募的前提，可避免“首发即巅峰”，保障基金长期价值增长。
2、扩募资产筛选标准：扩募资产需遵循“同类型、同标准、区域协同”的三同原则。资产类型为城镇公共自来水厂，供水水质达标、运营年限与负荷率满足规定的要求，区位上与现有资产形成区域互补，确保运营协同效应。估值需采用与现有资产一致的方法（通常为收益法），参数设定保持审慎，参考市场同类资产估值水平，避免过高定价损害现有投资者利益，估值结果需经独立第三方机构复核。
3、扩募操作规范性与流程：扩募需严格遵循“资产筛选→尽职调查→估值披露→投资者认购→份额上市”的流程。聘请律师事务所、会计师事务所、评估机构等独立第三方机构开展合规核查、财务审计、资产估值工作，所有文件及时公开披露，详细说明扩募资产的运营数据、权属状况、估值依据等信息。投资者认购环节需赋予现有投资者优先认购权，向新投资者充分披露风险，确保扩募过程公开、公平、公正。监管审核着重关注资产质量、估值合理性、利益平衡等方面，需满足交易所审核与证监会注册要求。
4、扩募对基金价值的影响：扩募可实现收益增厚，优质资产注入直接提升基金可供分配金额，进而提高分派率。通过跨区域布局分散风险，降低单一区域需求波动对基金整体收益的影响。规模化运营可带来成本下降，实现集中采购降价、共享运维团队减员等协同效应，逐步提升基金盈利能力。
财务指标是自来水厂REITs满足政策要求，评估投资价值的核心依据；需着重关注资产规模、市值估值、收益分红等关键维度，确保指标达标且具备合理性。
1、资产规模与抗风险能力：根据试点项目申报要求，自来水厂REITs底层资产应满足“单体项目评估净值不低于10亿元”或“资产组合总评估净值不低于20亿元”，且运营满3年以上。规模效应可有效分散风险，资产组合模式较单体项目抗波动能力更强，能更好地应对单一资产短期运营波动的影响，保障现金流稳定性。
2、市值与估值合理性：监督管理要求自来水厂REITs估值需“贴合市场实际，避免过高或过低定价”。项目现金流稳定可预测，过度市值波动会偏离“稳定回报”。估值参数设定需审慎，供水量增速、水价上调幅度等需参考行业中等水准与地方政策要求，确保估值指标处于行业合理区间。
3、收益与分红指标：项目收益是未来成长盈利的关键，试点阶段曾对不一样的REITs项目设定收益要求。其中，对于申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
2024年7月发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），在常态化发行阶段，国家发展改革委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策。在实践中，收益率依旧是各方核心关注指标，是投资的人、原始权益人、市场机制等多主体的核心关切。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等有关政策规定，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不可以少于1次。
自来水厂REITs的健康发展需依托政府引导与市场协同，聚焦资产培育、合规整改、机制优化等关键环节，破解当前发行瓶颈，为长期规模化发展筑牢基础。
当前全国自来水厂还存在“小而散”，制约了REITs对底层资产的规模与稳定性要求。建议以城市水务集团、跨区域水务产业集团为核心，牵头开展区域水务资源整合，将县域内日解决能力较小的水厂合并为集中供水项目，通过统一管理、共享设备与技术，降低单位经营成本，提升规模效应。整合过程中，需同步输出标准化运营体系，确保整合后的资产运营规范、现金流稳定。对于整合后运营满3年、供水负荷率与收益水平达标项目，可纳入地方REITs试点储备清单，优先对接监管审核资源。
部分老旧自来水厂因建设年代久远，存在土地使用权不清、环评手续不全等合规瑕疵，成为REITs发行的重要障碍。建议由住建部、发改委联合搭建跨部门协调机制，针对自来水厂合规问题开设“绿色通道”，实行“一事一议”整改方案：对土地权属问题，可简化划拨用地转出让的审批流程，或允许以长期租赁方式完善使用权手续；对环评缺失项目，若当前运营符合环保标准，可免于重新开展环评，直接补充合规证明。同时，鼓励地方政府设立专项整改资金，对整改成本比较高的项目给予补贴，降低原始权益人负担。
自来水定价受政府严格管控，调整周期长、幅度有限，导致资产收益稳定性不足。需建立更灵活的水价调整机制，明确成本变动与价格调整的联动规则，当生产要素成本累计涨幅达到特殊的比例时，可启动调价程序，确保成本增长能合理传导至水价。同时，区分居民与非居民用水定价逻辑，并根据用水规模、水质要求灵活调整价格，提升资产收益弹性。此外，需在REITs申报中明确水价调整的合规认定标准，消除监管对收益预期的顾虑。
自来水厂REITs发行涉及资产重组、产权转让等环节，税费成本较高。建议参照污水处理等成熟REITs板块的税收优惠政策，针对性出台支持措施：在发行环节，对增值税、土地增值税实行即征即退或减免，减轻交易负担；对原始权益人转让资产产生的企业所得税，允许分期缴纳，避免一次性缴税对企业现金流的冲击。在存续期，对基金层面的股息红利收益免征企业所得税，对保险、社保等长期投资者的分红收益给予税收优惠，降低REITs整体发行成本，提升产品对投入资产的人的吸引力。
基础设施REITs“低波动、稳分红”的特征，与保险资金、社保基金等长期资金的配置需求高度契合。建议监管部门明确自来水厂REITs的风险权重，适当降低保险资金、银行理财等机构的投资门槛，减少资本占用压力。同时，将自来水厂REITs纳入长期资金的基础设施投资优先清单，引导其加大配置比例。此外，可优化交易机制，推动交易所完善做市商制度，提升产品流动性，解决长期资金“入市易、退出难”的顾虑。
当前自来水厂收益增长性较弱，建议在保障居民基本供水服务的基础上，拓展多元化增值业务。针对高端社区、工业园区提供直饮水供应服务，满足高品质用水需求；为企业客户提供定期水质检测、管网维护等技术服务；在突发情况（如工程停水、自然灾害）时，开展应急供水服务。这些增值业务不仅能提升资产收益水平，还能丰富现金流来源，降低对单一水费收入的依赖。需明确增值服务收入的合规性，确保其可纳入REITs现金流，形成“基础服务保稳定、增值服务提收益”的良性结构。返回搜狐，查看更加多
